2020年前，中国房地产市场的高速发展带动了电梯行业的发展及扩张。而随着2020年疫情的爆发，加上2021年起，恒大等多家房企暴雷，政府设立三道红线来控制各大房企的杠杆贷款数额，房地产开发商高杠杆开发新楼盘时代结束，并且由于疫情不断反复也导致房地产项目不断拖延。最终导致自2020年下半年至今，整个房地产市场处于持续低迷的状态。相对应的对电梯行业也造成一定程度的影响。

  房地产行业环境波动，

对国内电梯行业产量的影响

2022年前，国内电梯产量情况一直处于持续增长状态。2019年随着国内城镇化进程不断加快以及房地产市场蓬勃发展，加上政策的推动使得国内电梯市场需求空间也开始大幅提升，产量也随之增长。同时，2019年开始，我国老龄化情况逐步加深，政府对于加装电梯这一领域也开始逐步看重，这也为未来一定时间内的电梯产量增长埋下伏笔。

而后2020年疫情的爆发对于房地产市场造成了一定影响，尽管除了湖北省下属的武汉等七个地区以外，国内其他地区基本未有大规模且长时间的封城，但项目建设进度有所延缓，当年房屋竣工面积也有所下滑，使得电梯的需求量也受到一定程度影响，产量增速有所放缓。

国家统计局2017-2022年

房地产开发投资数额变化图

国家统计局2017-2022年

房地产新开工及房屋竣工面积情况

国家统计局2017-2022年全年

及2021-2023年半年电梯、

自动扶梯及升降机产量变化图

2021年，恒大债券出现暴雷，商票无法按时支付，使得政府对各大房企的负债情况给予高度关注。因此，政府发布“三道红线”的政策来促使各大房企降低自身杠杆以及银行借款。然而房地产市场的增速放缓未对2021年的电梯市场造成太大影响，主要原因在于2021年国内经济复苏，项目竣工面积有所回升，这也促进了2021年电梯产量又一次的增长。

2022年，一方面2022年全年房地产市场整体低迷，潜在消费者观望情绪浓厚，并且疫情导致房地产新建项目的建设以及配套新装电梯项目的建设及需求也受到影响，随之而来的就是电梯产量降低，尤其是2022年上半年电梯产量同比下降6.2%。另一方面受到上半年国内疫情反复影响，对于国内多个地区包括吉林、四川、上海、广州等地，都出现了不小的影响，这也导致诸如上海三菱，通力，日立等头部品牌的工厂都受到了一定程度的限制。其中三菱上半年受创较为严重，因为其只有一个工厂就在上海，而在2022年3-6月上海又一次经历了静默封控，导致其无法按时出货，对其整体业务造成了一定影响，而其他品牌也或多或少有所影响，但相较上半年的三菱还是有一定喘息空间。

综上，房地产大环境原本从2019年来看发展前景较好，但受2020年疫情及2021年恒大等房企暴雷的影响而出现波动，增速有所放缓。而从整体层面上看，电梯市场产量实际受到影响不是很大，对电梯市场产量波动，主要还是疫情等客观因素，导致电梯工厂停工停产。

房地产市场波动对新梯市场的影响

目前，房地产新项目的减少是导致新装电梯的需求量下降的主要原因。目前国内电梯企业的增长和利润主要来自新梯设备驱动，因此尽管有政府方面的政策支持，但是由于新梯市场逐步饱和，导致短期内国产品牌无法撼动外资龙头电梯品牌的地位及市场份额。

相对于国产电梯品牌，外资电梯企业目前在新梯市场主要有两个极端表现。

第一是以日立、三菱电梯为首的企业，其直销价格已经到了新低点，拼命抢占下游新梯业务。第二是奥的斯等欧美企业进一步调整前线架构，业务整合、部门合并，更多放权给经销商来降低销售成本。而像通力电梯曾经一度在中国电梯市场份额排第一的进口品牌，目前的增长和利润主要是依托自有电梯保有量及相关后期维保服务，在新梯市场中的竞争力有所减弱。

综上，房地产市场波动所造成的新梯市场逐渐饱和对以新梯建设为主要营收来源的国产电梯品牌会有较大影响，而对于外资电梯品牌而言，依托自身的品牌优势、技术优势及价格优势，新梯市场能带来一定收益，但已经开始逐步不依托该块业务。这也引出了电梯行业的另一大收益来源：旧梯维保换装及旧楼加装电梯。

  房地产市场的波动促进电梯后市场

（维保、换装、加装）的发展

现如今，由于新梯市场逐步饱和，一些电梯龙头品牌开始关注电梯后市场，加上近些年正好处于大量旧梯进入使用年限的周期，因此这些龙头品牌依托自身在房地产市场及其他建筑项目中较高的电梯保有量，通过对旧梯进行维保来获取到不小的收益。

同时，2019年政府提出的为旧楼加装电梯的提议也吸引了这些电梯龙头品牌的关注。并且，一些地区也为加装电梯提供了一定补贴。

在房地产市场遇冷，新梯市场逐步饱和的当下，加装电梯市场成为了各家电梯品牌的主战场。中央及地方政府提供的政策及补贴支持也在一定程度上促进了电梯后市场的发展。

此外，近年来大量电梯进入了需要更新换代的周期。通常情况下一部电梯的使用寿命在10-15年左右，一般10年左右就要进行大修，15年则是进入大换阶段。中国的电梯行业是在2008年开始快速增长的，因此目前我国的电梯已经处于大修及置换的阶段。目前使用10年以上的电梯占比已经达到20%左右，未来随着时间的推移，老旧电梯数量也将激增。而这对于受限于房地产市场遇冷，新梯市场增长空间有限的电梯品牌而言也将成为另一个利益增长点。

分析师观点

1) 随着房地产市场的遇冷，新建住宅和商业建筑的数量也相应有所减少，导致房地产对于新梯需求也有所下滑。然而房地产市场低迷，仅对新梯市场造成影响，在新建市场萎缩的情况下，电梯行业会将更多精力投入到后续的维保、换装及加装电梯的市场中来。

2) 随着大量电梯逐渐进入更新换代周期，这一市场的需求会持续增加。并且近些年政府对于加装电梯项目的政策及补贴层面的支持也为电梯行业开辟了新的航道。

3)  对于一些头部的电梯业界管理层的访谈获悉，根据2023上半年业绩预期，大家的2023目标预期，还是会有3-6%不等的增长的。

认为，中国房地产市场波动，虽然对国内电梯行业，尤其是新梯市场，造成一定负面影响，但也为该行业提供了新的发展方向。这对于电梯行业而言，既是一种机遇，也是一种挑战。